• Comment sont imposés les marchands de biens

Comment sont imposés les marchands de biens

Les professionnels de l’immobilier sont soumis à des régimes particuliers d’imposition, qui prennent en compte la spécificité de leur activité.

C’est ainsi le cas des marchands de biens, qui feront l’objet du présent article proposé par lformation.

 

Comment sont imposés les marchands de biens : définition

 

Un marchand de biens est défini comme achetant habituellement en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.

Deux critères cumulatifs  doivent être remplis afin que la qualification de marchand de biens soit retenue :

- le caractère habituel des opérations,

- l’intention spéculative.

Le caractère habituel de l’activité peut provenir de :

  • la fréquence des opérations,

  • la brièveté entre l’achat et la revente,

  • l’importance des gains réalisés.

Par ailleurs, l’intention spéculative est caractérisée si l’immeuble a été acheté dans l’intention d’être revendu.

Cette intention peut être relevée grâce à un faisceau d’indices mis en lumière par le Conseil d’Etat :

  • nombre des opérations,

  • délai entre l’achat et la revente,

  • souscriptions d’emprunt à court terme,

  • immeubles non occupés ou loués à titre précaire, profession exercée par le vendeur ou l’acquéreur,

  • situation géographique des immeubles,

  • importance des profits,

  • délai bref séparant les acquisitions,

Comment sont imposés les marchands de biens : l’imposition des bénéfices

 

Les personnes physiques ou les sociétés translucides (autre que les sociétés civiles et les sociétés ayant opté pour l’IS) réalisant des opérations de marchands de biens, sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les autres sociétés sont soumises à l’impôt sur les sociétés.

En matière de détermination du résultat imposable, les immeubles vendus ne sont pas considérés comme des actifs immobilisés mais comme des stocks.

Le bénéfice est déterminé en prenant en compte les opérations de toute nature effectuées par le contribuable (profits et pertes provenant de l’activité de marchands de biens à proprement parlé, mais également les revenus procurés par l’exploitation des immeubles.

Afin de calculer les profits ou pertes de ventes, il faut effectuer la différence entre le prix de cession (augmenté de toutes les charges ou indemnités stipulées au profit du cédant) et le prix d’acquisition (augmenté des charges et des indemnités augmentatives de prix et des frais engagés).

Comment sont imposés les marchands de biens : la TVA

Depuis la réforme de la TVA immobilière, il n’y a plus de régime spécifique aux marchands de biens. Ainsi, désormais, les règles générales applicables aux assujettis s’appliquent également (principe d’imposition avec dans option pour la marge dans certains cas)

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