• Sociétés civiles immobilières, faut il opter pour l’IS ?

Sociétés civiles immobilières, faut il opter pour l’IS ?

Les SCI constituent des outils patrimoniaux largement utilisés par les contribuables. Si celles-ci sont généralement translucides (ou soumises à l’IR) , elles peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette possibilité, souvent méconnue, fera l’objet du présent article.

 

Sociétés civiles immobilières, faut il opter pour l’IS : les avantages de l’option.

 

Tout d’abord, dans le cas où la société a des associés de nature différente (particuliers, entrepreneurs individuels, sociétés…), l’option pour l’IS simplifie considérablement le régime fiscal applicable.

En effet, dans le cadre d’une société de personnes (translucide), la quote part de résultat revenant à chaque associé peut être être déterminée de manière différenciée.

 

Par ailleurs, recourir à l’IS permet, lorsque les associés sont des particuliers (cas d’une SCI patrimoniale « classique »), de déduire d’avantage de charges.

En effet, viennent en déduction du résultat imposable, la rémunération du dirigeant actionnaire et les annuités d’amortissement des immeubles inscrits à l’actif.

Dans une société soumise à l’IR, les charges déductibles sont limitativement énumérées, en vertu du régime des revenus fonciers.

 

En outre, la possibilité de verser des dividendes est ouverte, ce qui permet de réaliser des arbitrages entre le versement de dividendes et de la rémunération.

 

Parmi les autres avantages relatifs à l’option pour l’IS, on peut citer :

  • le fait pour l’associé, d’être soumis à l”impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur ce qu’il perçoit réellement,
  • le taux de l’impôt sur les sociétés, qui peut se révéler intéressant (33% pour le taux normal, 15% pour le taux réduit pour les 38120 premiers euros de bénéfice), en particulier si les associés sont soumis au taux marginal de l’impôt sur le revenu,
  • la possibilité de reporter indéfiniment en avant les déficits
  • l’application du régime des plus values mobilières des particuliers aux cessions de titres qui peut se révéler intéressante dans certaines hypothèses, du fait des abattements pour durée de détention (en particulier si les titres sont vendus dans un laps de temps assez court).

 

Sociétés civiles immobilières, faut il opter pour l’IS : les inconvénients de l’option

 

Tout d’abord, il est primordial de noter que le régime des plus values relatives aux cessions d’immeubles est particulièrement désavantageux lorsque la SCI est soumise à l’IS.

 

En effet, si dans une société soumise à l’IR, on applique le régime des plus values immobilières des particuliers (exonération totale après 23 ans de détention), dans une société ayant opté pour l’IS, le gain de cession est pleinement imposé et les amortissements ayant été déduits doivent être réintégrés afin de calculer la plus value imposable.

 

Exemple : un immeuble a été acquis 200 000 euros par une société soumise à l’impôt sur les sociétés. 100 000 euros d’amortissements ont déduits lorsque cet immeuble est revendu 300 000 euros.

La plus value imposable sera de 300 000 – 200 000 + 100 000 = 200 000 euros.

Par ailleurs, la non application du régime des revenus fonciers présente deux inconvénients majeurs :

  • les déficits ne peuvent s’imputer sur le revenu global de l’associé,
  • il n’est pas possible de bénéficier des régimes de défiscalisation prévus par le législateur (Duflot…).

 

En outre, le taux de l’IS peut être plus élevé, lorsque l’associé est soumis aux tranches inférieures de l’impôt sur le revenu.

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